L’indivision

L’indivision est une situation dans laquelle au moins deux personnes sont propriétaires d’un bien ou d’un compte tous ensemble. Qu’elle soit issue d’une situation choisie ou subie, l’indivision apporte son lot d’avantages et d’inconvénients.

Généralités sur l’indivision

En situation d’indivision, les différents propriétaires exercent des droits de même nature sur les biens, sans qu’il y ait une division matérielle des biens. Chaque membre de l’indivision possède une quote-part du bien.
L’indivision peut être conventionnelle ou d’origine légale :

• Conventionnelle quand elle est issue du choix des parties. C’est le cas des biens achetés par des personnes non mariées ou celles mariées sous le régime de la séparation des biens ou de la participation aux acquêts.
• D’origine légale lorsqu’elle est issue :
  • d’une succession suite à un décès ;
  • d’un divorce, à la suite d’une dissolution d’un régime communautaire ;
  • de la dissolution d’une société ;
  • de bien acquis par des partenaires de PACS soumis au régime de l’indivision des acquêts.

Les biens immobiliers, les compte-titres ou compte-courant ou encore les contrats de capitalisation peuvent être détenus en indivision.

Les avantages de l’indivision

C’est la solution la plus facile pour acheter des biens à plusieurs. L’indivision s’applique à défaut d’un autre choix. Elle ne nécessite aucune formalité ou démarche autre que celle d’une signature d’un acte notarié.
Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

Les inconvénients de l’indivision

Toute décision importante doit être prise à l’unanimité car chaque propriétaire a des droits sur la totalité du bien. Les actes de gestion courante des biens nécessitent une majorité des deux tiers des droits indivis. Cela peut donc amener à des situations de blocage dans la gestion des biens.
En cas de dettes de l’indivision, chaque indivisaire est tenu au remboursement à due proportion de sa quote-part. En cas de décès de l’un des indivisaires, les héritiers de celui-ci deviennent propriétaire de la part indivise du défunt. En présence d’un testament léguant à une personne tierce, l’imposition se fera à un taux de 60%.
De plus, nul n’étant obligé de rester en indivision, quand une personne souhaite sortir de l’indivision, si personne ne peut ou ne veut racheter sa part, le bien devra être vendu même si les coïndivisaires ne souhaitent pas céder le ou les biens.

Comment sortir de l’indivision ?

Lorsque l’indivision est non désirée, il existe plusieurs méthodes pour sortir de l’indivision :

Vendre tous les avoirs indivis

La solution la plus simple est de vendre tous les biens et de partager entre les indivisaires le fruit de la vente. Cette solution ne génère aucune contestation possible.

Vendre ses parts

Il est possible de vendre ses parts. Les autres indivisaires sont prioritaires s’ils souhaitent se porter acquéreurs. Les indivisions étant souvent au sein d’une cellule familiale, il est souvent difficile de trouver une personne tierce souhaitant entrer dans une indivision.

Partager les biens

Lorsqu’il existe plusieurs biens indivis, il est possible de faire un partage des biens. Il est néanmoins souvent compliqué de faire des lots équivalents. Dans ce cas, celui qui détient des biens d’une valeur supérieure à ses droits devra verser une soulte aux autres indivisaires.

Les alternatives pour éviter les inconvénients de l’indivision

Convention d’indivision

Afin de faciliter la gestion des biens indivis, il est possible de signer une convention d‘indivision. Celle-ci permet d’éviter les conflits entre coïndivisaires. Contractée pour une durée déterminée, elle permet de fixer les règles de l’indivision et ainsi de se prémunir contre un partage durant la durée de la convention, sauf pour motif juste.

Achat de bien immobilier en SCI

Afin d’éviter les blocages de l’indivision, la création d’une SCI peut être une excellente solution. La SCI – Société Civile Immobilière – est représentée par un gérant et les règles d’administration sont définies par les associés. En cas de mésententes des associés, l’un d’eux peut quitter la SCI en vendant ses parts mais il n’est pas possible de forcer la vente du ou des biens.
De plus, en termes de transmission, la SCI permet d’abaisser le coût fiscal en faisant des donations successives grâce aux abattements, ceux-ci étant rechargeables tous les 15 ans, ou encore en démembrant les parts.