SCPI : acquisition de l’usufruit temporaire

L’investisseur souhaitant percevoir des revenus complémentaires sur un temps défini peut acquérir l’usufruit de parts de SCPI. Il obtient ainsi des revenus basés sur la valeur de la pleine propriété des parts, alors qu’il n’acquiert qu’une partie de la propriété : l’usufruit.

Avantages et inconvénients de l’usufruit de parts de SCPI

L’achat de l’usufruit des parts de SCPI apporte des revenus immédiats sous forme de loyers sans aucun souci de gestion locative. La rentabilité de ce placement est attractive car elle est calculée sur la valeur de la pleine propriété des parts. Néanmoins, c’est un investissement à fonds perdus. Une fois l’usufruit éteint (durée fixe du démembrement), l’usufruitier n’a plus aucun droit sur les parts de SCPI.

A qui s’adresse l’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI ?

L’investissement dans l’usufruit de SCPI est préconisé pour :
• les personnes ayant un déficit foncier important devant être consommé dans un délai court. La perception des revenus sera alors fiscalement favorable car ils seront neutralisés par le déficit foncier existant.
• les personnes morales soumises à l’IS souhaitant placer leur trésorerie à moyen terme. L’usufruit peut être amorti, limitant ainsi la fiscalité des loyers perçus.

Fiscalité des revenus issus de l’usufruit de parts de SCPI

Acquéreur soumis à L’IR

Les loyers sont imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus issus du placement des disponibilités sont imposés au PFU ou sur option au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les plus-values immobilières issues de la cession de biens par la SCPI sont imposées au titre des plus-values immobilières des particuliers.

Acquéreur soumis à l’IS

Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent amortir l’usufruit et les frais d’acquisition s’ils sont intégrés au prix d’acquisition. Les revenus nets, après amortissement, sont imposés à 15% pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120€ et à 25% au-delà. La taxation des plus-values immobilières dépend des statuts de la SCPI. Elle est soit affectée au nu-propriétaire soit à l’usufruitier. Lorsqu’elle est affectée à l’usufruitier, elle est réintégrée au bénéfice imposable de la société usufruitière et taxée au taux de l’IS.

IFI et usufruit de parts de SCPI

L’usufruit de parts de SCPI détenu par un particulier est taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière pour la valeur en pleine propriété. Les parts de SCPI doivent être déclarées pour la fraction représentative de biens et droits immobiliers détenus par la SCPI au 1ier janvier de l’année de taxation. La société de gestion adresse chaque année la valorisation IFI à déclarer à chaque porteur de parts.

Exemples d’acquisition d’usufruit de parts de SCPI

Acquéreur soumis à l’IR

Un particulier a cédé un bien immobilier locatif, il ne perçoit plus de revenus fonciers mais dispose d’un déficit foncier reportable pour 60 000 € sur les revenus fonciers des 5 années à venir.

Il se porte acquéreur de 50 000 € d’usufruit de parts de SCPI. Il obtient un rendement annuel de 4,20 % calculé sur 272 000 € (valeur en pleine propriété des parts de SCPI, l’usufruit représente 18 % sur 5 ans), soit 11 424€ de revenus fonciers par an.

Les revenus fonciers perçus sont neutralisés par le déficit foncier reportable, n’entrainant aucune taxation (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux).

• Débit total de l’investissement : 50 000 € d’investissement initial
• Crédit total de l’investissement : 57 120 € de loyers perçus (11 424 € x 5 ans)

Sur 5 ans, le taux de rendement interne d’un tel investissement s’établit à plus de 5%.

Acquéreur soumis à l’IS

Une société investie 40 000 € en usufruit de parts de SCPI pour une durée de 5 ans. Elle va recevoir des revenus réguliers de 4,20 % sur 222 000 € (valeur de la pleine propriété des parts de SCPI, l’usufruit représente 18 %). La société va percevoir 9 350 € (222 000 € x 4,20 %) de flux annuels pendant 5 ans.

L’amortissement comptable de l’usufruit réduit le montant des revenus imposables de 8 000 € par an (1/5ème de 40 000 €). La base imposable à l’impôt sur les sociétés sera alors de 1 350 € (taux d’IS 25 %).

Débit total de l’investissement :

• 40 000 € d’investissement initial
• 1 690 € d’imposition IS

TOTAL : 41 690 €

Crédit total de l’investissement : 46 750 € loyers reçus

Sur 5 ans, le taux de rendement interne d’un tel investissement s’établit à plus de 4%.