SCPI : acquisition de la nue-propriété

Lorsqu’un investisseur souhaite développer son patrimoine immobilier sans augmenter son imposition (IR, IFI) tout en bénéficiant à terme de revenus complémentaires, il peut lui être préconisé d’investir dans la nue-propriété des parts de SCPI.

Avantages et inconvénients de la nue-propriété de parts de SCPI

Investir dans la nue-propriété permet de bénéficier d’un double effet de levier :

• celui du démembrement de propriété : l’investisseur n’achète que la nue-propriété. Il développe ainsi son patrimoine à moindre coût ;
• celui du crédit : les SCPI peuvent être achetées par le biais d’un emprunt bancaire(*).

(*) Les intérêts d’emprunt pour l’achat de parts de SCPI ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Le patrimoine immobilier est diversifié sans souci de gestion locative. A l’extinction de l’usufruit, il percevra des revenus complémentaires.

Acheter des parts de SCPI ne s’envisage que comme un placement à long terme. Aucune garantie en capital n’est proposée, et c’est un placement peu liquide.

A qui s’adresse l’investissement dans la nue-propriété de parts de SCPI ?

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour des personnes physiques :

• disposant d’une capacité d’épargne ou d’un capital à investir,
• n’ayant pas besoin immédiatement de revenus complémentaires.

Fiscalité des revenus issus de la nue-propriété de parts de SCPI

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement de propriété. Il n’est donc pas taxé.

IFI et nue-propriété de parts de SCPI

La nue-propriété des parts de SCPI n’entre pas dans l’assiette de taxation de l’IFI.

Donation / revente

La donation de parts de SCPI se fait par acte notarié. Le nu-propriétaire peut donner :

• son droit : il ne sera jamais usufruitier. Le donataire deviendra plein propriétaire lorsque l’usufruit s’éteindra ;
• son droit de nue-propriété tout en se réservant l’ « usufruit éventuel pour le futur ». S’il est en vie lorsque l’actuel usufruit s’éteindra, il le récupèrera.

La revente des parts de SCPI ne nécessite pas l’accord de l’usufruitier et dépend des statuts de la société :

• SCPI à capital fixe : les parts se revendent sur le marché secondaire. A défaut d’acquéreur après 6 mois, le retrait de l’associé est assuré par un fonds de remboursement s’il en existe un.
• SCPI à capital variable : le remboursement est réalisé sur demande du cédant à la valeur de retrait déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.

Fiscalité de la plus-value de cession de la nue-propriété de parts de SCPI

Les plus-values liées à la vente sont imposées selon le régime des plus-values immobilières. Une exonération est prévue à 22 ans et 30 ans de détention. La valeur de la nue-propriété des parts au moment de la vente est la valeur actualisée en tenant compte de la durée restant de l’usufruit.

Plus- value = valeur de la nue-propriété des parts au moment de la vente – valeur de la nue-propriété des parts au moment de l’achat

Exemple d’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI

Un client dispose d’un capital de 140 000 € à investir. Il n’a pas besoin de revenu complémentaire immédiatement mais en aura besoin dans 10 ans au moment de sa retraite.

Il lui est préconisé de faire une acquisition portant sur la nue-propriété de parts de SCPI.

Pour un démembrement de 10 ans, la nue-propriété représente 70 % de la pleine propriété.

Le client se porte acquéreur de 2 000 parts de SCPI en nue-propriété pour 140 000 € dont le rendement est de 4.2% :

• Valeur de la part de SCPI en pleine propriété : 100 € (frais inclus à 9 %) ;
• Valeur de la part de SCPI en nue-propriété : 70 €.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. S’il est redevable de l’IFI, la valeur de la nue-propriété des parts est exclue de l’assiette taxable de l’IFI.

Lors de l’extinction de l’usufruit, 10 ans plus tard, il devient pleinement propriétaire des parts estimées initialement à 200 000 € frais inclus (sans taxation). Le gain de valeur immobilière sur 10 ans est 60 000 € (hors revalorisation des parts).

Par la suite, les revenus fonciers perçus seront de l’ordre de 8 400 € par an avant fiscalité.