La SCI familiale

Très utilisée en France et beaucoup plus souple que l’indivision, la SCI – Société Civile Immobilière – est une forme juridique permettant à plusieurs personnes, dites associés, d’être propriétaires d’un patrimoine immobilier tout en optimisant la gestion et la succession des biens. La responsabilité de chacun des associés se limite à sa participation au capital social de la SCI.
Pour en savoir plus sur les SCI, lisez ici notre article

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La distinction entre une SCI et une SCI familiale provient des liens de parenté ou d’alliance entre les associés. C’est une option fiscale de la société procurant des avantages fiscaux. Pour pouvoir prétendre à cette option fiscale, tous les associés doivent faire partie de la même famille :

• par les liens du sang : les parents, les enfants, les petits-enfants, les frères et sœurs, les oncles et tantes, les cousins / cousines germains … (lien jusqu’au 4ème degré);
• par alliance, que ce soit par mariage ou par PACS.

Le nombre maximum d’associés n’est pas réglementé.

Quels sont les avantages de la SCI dans la gestion des biens ?

Lors d’une succession présentant plusieurs héritiers ou de l’achat de biens en commun, c’est le régime de l’indivision qui s’applique par défaut. Ce régime peut apporter un caractère laborieux à la gestion des biens, car :

• les actes d’administration des biens (mise en location, réalisation de travaux,…) sont soumis à l’approbation des deux tiers des droits indivis ;
• les actes de disposition (vente des biens, souscription d’un emprunt, …) sont soumis à l’approbation de l’ensemble des co-indivisaires.

Cela peut engendrer des blocages dans la gestion des biens dès lors qu’un indivisaire s’abstient de toute décision ou donne son véto à un acte, peu importe sa proportion dans la détention des biens indivis. Un juge sera alors nécessaire pour chaque prise de décision non consensuelle.

Dans le cadre d’une SCI, les statuts prévoient la ou les personnes gérant les biens ainsi que les pouvoirs de chacun des associés et les modalités de prises de décisions permettant ainsi de passer outre les velléités d’un associé ne détenant qu’une proportion minoritaire des parts de la SCI.

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

Préservation de l’intégrité du patrimoine immobilier

Cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine en cas de décès. Seules les parts de la SCI sont réparties entre les héritiers. Les biens restent au sein de la SCI et continuent à être gérés de manière uniforme par le ou les gérants désignés.

Facilitation de la transmission tout en gardant le contrôle

Dans le cadre d’une donation au sein de la cellule familiale, la loi prévoit des abattements fiscaux rechargeables tous les 15 ans. Le découpage des biens pour s’ajuster au montant de l’abattement est plus aisé quand il s’agit de parts sociales plutôt que de biens immobiliers. Cela permet de ne pas dépasser l’abattement et ainsi de transmettre sans fiscalité le patrimoine au fil du temps.
La gestion de la SCI est définie dans ses statuts. Les parents peuvent ainsi transmettre progressivement les biens tout en conservant le contrôle.

De plus, les parts sociales peuvent être démembrées. Les parents peuvent faire donation de la nue-propriété de parts. Ils se gardent ainsi l’usufruit et donc les revenus. L’assiette fiscale de la donation ne sera basée que sur la valorisation de la nue-propriété des parts données qui dépend de l’âge des parents au moment de la donation. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans fiscalité.

Une équité entre les héritiers

Dans un patrimoine immobilier, tous les biens ne bénéficient pas d’une revalorisation de manière homogène. Par exemple, deux maisons valorisées pour un montant identique il y a plusieurs années, situées dans des régions différentes dont l’une est devenue très touristique, n’ont pas la même valorisation aujourd’hui. La SCI permet ainsi à tous les héritiers de bénéficier équitablement de la plus-value que ce soit en termes de revenus issus de location des biens ou de la vente de ces mêmes biens.

Une fiscalité avantageuse

Par défaut, la SCI familiale bénéficie de la transparence fiscale. Elle est imposée à l’impôt sur le revenu de chacun des associés. Les revenus issus des loyers, des subventions,… perçus auxquels sont déduites les charges (travaux, frais d’entretien, taxes…) doivent être répartis entre les associés au prorata de leur participation dans le capital social de la SCI. Ceux-ci doivent déclarer ce montant dans la catégorie des revenus fonciers de leur déclaration de revenus et seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Selon le montant des revenus perçus, chaque associé peut opter soit pour le régime micro-foncier soit pour le régime réel d’imposition.
La SCI peut, sur option, choisir l’imposition sur les sociétés. Dans ce cas, l’option est irréversible.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Constituer une SCI pour gérer des biens immobiliers apporte néanmoins quelques limitations ou inconvénients :

• La SCI étant une société civile, les activités commerciales y sont interdites. L’achat-revente récurrent de biens immobiliers constitue une activité commerciale ; La location en meublée est aussi une activité commerciale. Dans ce dernier cas, la SARL de famille sera une formule à considérer.
• Une comptabilité régulière et rigoureuse doit être tenue ;
• Les démarches de création de la SCI sont les mêmes que la constitution d’une société et peuvent être fastidieuses.

Les conseils de PCA Patrimoine

La détention de l’immobilier, sa fiscalité et sa transmission doivent être analysés au cas par cas. Les conseillers en gestion de patrimoine de PCA sont disponibles pour analyser votre situation.