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Date de publication : 3 Sep 2024

Location meublée non professionnelle hors résidence services

Que vous souhaitiez préparer votre retraite, diversifier votre patrimoine ou encore augmenter votre revenu disponible, la location meublée non professionnelle (LMNP) hors résidence services permet de répondre à vos besoins. Cet investissement s’inscrivant dans une perspective moyen/long terme, il est impératif de se munir de toutes les informations nécessaires afin d’éviter toute déconvenue.

Avantages et inconvénients du LMNP

D’un point de vue économique et juridique

Avantages

Obtention de revenus locatifs réguliers faiblement fiscalisés,
Diversifications des actifs et des revenus,
Rendement locatif brut plus élevé que la location nue,
Régime juridique plus souple sauf location à usage de résidence principale,
Utilisation du crédit possible permettant ainsi de bénéficier de son effet de levier.

Inconvénients

Turnover locatif important ce qui implique donc une gestion locative plus importante et plus coûteuse,
Obligation d’équiper le logement,
Risques potentiels de location : vacance locative, impayés, etc…
Choix du bien minutieux : localisation, qualité de l’immeuble, demande locative du secteur….

Attention :

Dans le cas d’une location à destination de résidence principale, restez vigilant quant à d’éventuelles restrictions ou encadrements sur les loyers.

D’un point de vue fiscal

Avantages

Revenus faiblement fiscalisés (grâce notamment à la déduction de l’amortissement, des travaux ainsi que des frais d’acquisition).
Application du régime micro-BIC (avec application d’un abattement de 50 %) les 2 premières années et par la suite si les recettes de l’année N-2 ou N-1 n’excèdent pas 77 700 €
En cas de revente du bien, application du régime des plus-values immobilières des particuliers :
- Sans reprise des amortissements,
- Possibilité de bénéficier d’un abattement fixe de 15 % pour les frais liés aux travaux et de 7,5 % pour les dépenses d’acquisition.

Attention

Les seuils des recettes du régime micro-BIC sont différents pour les meublés de tourisme, la para-hôtellerie et les chambres d’hôtes.

Inconvénients

Obligations comptables et déclaratives : Nécessité de tenir une comptabilité d’engagement et donc taxation de loyer fictif en cas d’occupation par le loueur.
Déficit imputable seulement sur les revenus de location meublée de l’année en cours ou des 10 années suivantes.
Taxation d’un profit exceptionnel en cas de versement d’une assurance décès (suite à l’extinction du crédit).
Exonération de TVA et donc pas de droit à déduction.

Principes

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée s’adresse aux individus qui souhaitent diversifier leurs investissements et leurs sources de revenus, ou simplement obtenir un revenu supplémentaire tout en optimisant leur fiscalité.
Ce type de location implique de mettre à disposition un ou plusieurs logements équipés de manière à permettre à un locataire de s’y installer et d’y vivre confortablement avec ses seules affaires personnelles.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.

Location meublée, un investissement pour qui ?

Situation professionnelle du contribuable

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Les professions réglementées (comme les notaires, avocats, experts-comptables, médecins, pharmaciens, etc.) ainsi que les fonctionnaires peuvent exercer cette activité sans restriction. Toutefois, il est important de rester vigilant lorsqu’on exerce cette activité par le biais d’une société (telle qu’une SNC ou en tant que mandataire social).

Situation fiscale

Taux marginal d’imposition

Louer un bien meublé peut réduire le revenu imposable associé à cette activité. Cela ne vise pas à obtenir une réduction d’impôt ou à créer un déficit déductible du revenu global. La location meublée permet de bénéficier du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est plus avantageux que celui des revenus fonciers, et ainsi de réduire le revenu imposable du contribuable.
Ce dispositif s’adresse donc particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés, le gain étant proportionnel au taux marginal d’imposition de la personne considérée.

Le saviez-vous?

La réduction du revenu imposable entraîne également une réduction de la base de calcul des prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2 %.

Analyse de la situation fiscale existante

L’activité de location meublée peut affecter votre situation fiscale de plusieurs façons :

Transformation d’une location nue en location meublée : Assurez-vous de ne pas avoir déduit de déficit foncier de votre revenu global au cours des trois dernières années, car cela entraînerait la remise en cause de cette déduction.
Si vous exercez déjà une activité relevant de la catégorie des BIC : Assurez-vous de bien comprendre les implications fiscales spécifiques à votre situation.

L’augmentation des recettes dans cette catégorie d’imposition peut vous faire perdre le bénéfice du régime micro-BIC. En outre, si vous dépassez les plafonds pour bénéficier du régime micro-BIC, tous vos revenus BIC seront soumis au régime réel.

Les conseils de PCA Patrimoine

Les revenus générés par l’activité de location immobilière peuvent avoir un impact important sur votre fiscalité. Il est donc nécessaire d’être accompagné par des experts et nos conseillers en gestion de patrimoine sauront vous guider. N’hésitez pas à les contacter !

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La dynamique de flux du dirigeant d’entreprise

La prévoyance du dirigeant évolue au sein d’un contexte tripartite: son entreprise, son travail et son foyer.

Ainsi la mise en place d’un contrat de prévoyance pour un chef d’entreprise nécessite de tenir compte d’un ensemble de facteurs :

Son patrimoine professionnel,
Sa retraite,
Les réserves de l’entreprise,
Son patrimoine personnel,
Les flux récurrents issus des paramètres précédents.

Regarder ces différents axes les uns après les autres ne serait pas opportun. Le traitement optimal de la prévoyance implique de traiter ces cinq paramètres ensemble puisque, dans ce projet, l’entreprise alimente via son activité et ses réserves, le patrimoine professionnel, la retraite, la prévoyance obligatoire, et bien entendu le patrimoine privé du dirigeant.

Dans cet environnement, que permet de couvrir une prévoyance individuelle?

Le client assuré lui-même

En matière de protection, il convient de baser l’analyse autour de 2 postulats:

Ne couvrir que ce qui est nécessaire en volume et en périmètre,
Tenir compte de sa situation actuelle mais aussi des évolutions éventuelles.

Sa famille

La protection de la famille et des proches s’oriente sur 2 axes :

Permettre au foyer de continuer à vivre le plus normalement possible grâce aux couvertures incapacité et invalidité,
Permettre à la famille de se reconstruire et aussi d’assurer un niveau de vie grâce au capital ou à la rente décès.

Son Entreprise

La sauvegarde de l’entreprise est un sujet plus technique car elle nécessite de déterminer l’impact de l’absence du dirigeant en cas d’incapacité, d’invalidité ou pire, en cas de décès.

Ses partenaires

Enfin la protection des partenaires doit être envisagée après les avoir identifiés, qu’ils soient associés, investisseurs, financiers, clients ou fournisseurs, et en avoir déterminé l’importance. Là encore, il est nécessaire de déterminer l’impact pour les partenaires de l’absence du dirigeant en fonction des causes.

Quels sont les différents contrats catégoriels à utiliser ?

Le contrat temporaire décès

Il a pour fonction de protéger la famille ou les partenaires du dirigeant en cas de décès. Il peut être utilisé seul ou associé à d’autres garanties et ne se limite pas au cadre professionnel, car selon la structuration du contrat, la cessation d’activité n’y met pas forcement fin.

Le contrat de prévoyance individuel d’incapacité

En cas de diminution de capacité du dirigeant à travailler, qu’elle soit partielle, totale, temporaire ou définitive, ce type de contrat assure au dirigeant une protection financière temporaire plus ou moins longue. Il s’agit d’un contrat assez courant au sein de la population des chefs d’entreprise TNS.

Le contrat homme clé

Son rôle est de protéger l’entreprise en cas d’absence du dirigeant. Il s’agit le plus souvent d’un montant forfaitaire ou plus rarement d’une formule de calcul prédéfinie. Il ne tient pas compte des frais généraux de l’entreprise et permet donc à celle-ci de percevoir un capital rapidement.

Le contrat de couverture des frais généraux

Ce contrat prend en charge certains frais professionnels sélectionnés au sein du contrat en cas d’absence du dirigeant et évite ainsi à l’entreprise de subir potentiellement de grosses difficultés financières. Ce type de contrat est particulièrement recommandé pour les petites structures et les travailleurs individuels, dont l’absence entraine l’arrêt de l’activité mais pas celui du paiement des charges.

La garantie des associés

Cette garantie ou contrat permet au dirigeant et ses associés d’éviter de se retrouver dans une situation difficile à gérer en cas de décès d’un des associés. Bien que très efficace, cette solution n’est que trop rarement choisie par les chefs d’entreprise.

L’assurance de prêt

Sûrement le plus connu parmi les contrats de prévoyance, l’assurance de prêt permet de couvrir tant l’incapacité que le décès du dirigeant au bénéfice de la banque prêteuse. Ces contrats sont basés soit sur le capital restant dû, soit sur le capital initial, ce qui peut faire une grande différence à terme en fonction des objectifs identifiés lors de la mise en place.

Le contrat de couverture financière

Ce contrat permet à ses bénéficiaires de supporter un aléa financier identifié (exemples : les droits de succession, une charge fiscale, etc.)

Comment couvrir sa famille et son entreprise face au risque d’incapacité ou de décès ?

Vous l’aurez compris, l’incapacité temporaire jusqu’à l’invalidité du dirigeant peut avoir des impacts pour l’entreprise :

Baisse d’activité et de rendement, frais supplémentaires de remplacement, baisse du chiffre d’affaires temporaire.
Difficultés ou arrêt des prises de décisions qui peuvent entrainer la paralysie de l’entreprise.

De surcroit, le décès du dirigeant obligera l’entreprise à faire face :

Aux modifications de la répartition capitalistique de la structure,
A l’arrivée de nouveaux décisionnaires que sont les héritiers :
Peuvent-ils s’impliquer ?
Leurs objectifs sont-ils compatibles avec ceux de l’entreprise ?
Peuvent-ils payer les droits de successions ?

Tous ces points doivent faire l’objet d’une étude approfondie. Il n’existe réellement qu’une seule façon de protéger l’entreprise et la famille du dirigeant, il faut ANTICIPER. Les collaborateurs PCA Patrimoine sauront vous apporter un conseil éclairé.

Étiqueté Gestion de patrimoine, Immobilier