L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER POUR LOUER MEUBLÉ

Cet article fait l’éclairage sur les avantages du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et du loueur en meublé professionnel (LMP). Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question pourra être intégré dans une résidence services. Et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Qu’est-ce-que la Location Meublée Non Professionnelle ?

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services. Et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Les conditions du statut de Loueur Meublé Non Professionnel ?

L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.

Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfice Individuel et Commercial). L’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers.

Les points forts de l’immobilier en LMNP ?

• un revenu protégé de l’inflation
• un confort de gestion
• des revenus largement défiscalisés
• la récupération de la TVA
• un statut transmissible dans l’hypothèse d’une revente
• un rendement performant

2 alternatives pour l’investisseur : le LMNP classique le LMNP Censi Bouvard ?

LMNP CLASSIQUE OU RÉGIME GÉNÉRAL

Les amortissements permettent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.

LMNP CENSI BOUVARD

La réduction d’impôts est égale à 11% du prix de revient de l’investissement.

DÉTAIL DU LMNP CLASSIQUE OU RÉGIME GÉNÉRAL

Déficits

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels. Ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

Amortissements

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans.

• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une résidence de tourisme classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 10 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappée son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)

DÉTAIL DU LMNP CENSI BOUVARD

La réduction d’impôt est égale à 11% du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans (Dans la limite de 300 000 € d’acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements).

L’engagement de mise en location est de 9 ans à l’exploitant de l’établissement.

L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Les conditions du statut de Loueur Meublé Professionnel ?

A compter du 01 janvier 2009, pour acquérir le statut de Professionnel, votre activité de Loueur en meublé doit répondre à 3 critères.

Etre inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC

Représenter votre principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée)

Les avantages complémentaires associés à ce statut LMP ?

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductible des loyers.

ECONOMISER DES IMPÔTS

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une économie d’impôt.

A noter : les frais d’acquisition générant la quasi-totalité des déficits (honoraires, droits d’enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d’acquisition des immobilisations. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou amortis sur la durée d’amortissement des immeubles.

DÉFISCALISER SES LOYERS

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans.

• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
• les biens immobiliers sont amortis selon leur valeur hors terrain (non amortissable), sur des durées comprises entre 12 et 55 ans en fonction des composants de l’immeuble.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

EXONÉRATION TOTALE DES PLUS-VALUES

En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de cinq ans et génère moins de 90 000 € de recettes.

TRANSMETTRE SANS EFFORT

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

Il peut y avoir un abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions.

En cas de société

• Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d’au minimum deux ans.
• L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
• L’un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société.

En cas d’entreprise individuelle

• Aucune durée de détention requise en cas de création.
• L’ensemble des héritiers doivent s’engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
• L’un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l’exploitation de l’entreprise.

Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation

Cette mesure cumulable avec l’abattement éventuel de 75 % permet :

• un différé du premier paiement des droits de cinq ans
• un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.

SORTIR DE L’ASSIETTE IMPOSABLE À L’IFI (EX ISF)

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF si les revenus générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal et si les conditions de recettes sont supérieures à 23 000 €

Les points forts de l’immobilier en LMP ?

Une diminution de votre imposition

Les éventuels déficits (hors amortissements) de votre activité de loueur sont déductibles de votre revenu imposable. Le montant de vos impôts sur le revenu d’en trouvent alors réduit.

Une possible exonération de l’ISF

Les biens acquis sous ce statut peuvent être exonérés de l’impôt de solidarité sur la fortune si ils génèrent la majeure partie des revenus professionnels du foyer fiscal.

La création de revenus complémentaires sans augmenter votre base taxable les loyers étant neutralisés en grande partie fiscalement grâce aux amortissements, ils ne constituent pas un revenu imposable. D’autre part, la non augmentation de votre base taxable peut être un atout majeur pour utiliser certains dispositifs de plafonnement de la fiscalité.

Un statut social à part entière

La LMP constitue une activité professionnelle à part entière. A ce titre vous pourrez conserver une couverture maladie et continuer à valider des trimestres pour obtenir une retraite à taux plein.

Une transmission à des conditions avantageuses

Les biens du loueur peuvent bénéficier de cadres fiscaux très favorables permettant notamment de différer le paiement des droits de succession, de les étaler sur 10 ans et d’être exonéré à hauteur de 75%.

Devenir « Loueur en Meublé » ?

C’est acquérir un actif immobilier meublé, au sein d’une résidence services, dans un secteur d’activité donné et exploitée par un gestionnaire professionnel.

UN ACTIF IMMOBILIER

Un actif immobilier est un bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine.

Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.

UN BIEN MEUBLÉ

Pour que votre bien immobilier soit qualifié de « meublé », votre logement devra être garni d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités satisfaisant et répondre ainsi à ses besoins essentiels.

Votre locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter. Enfin, selon la population cible (personnes âgées dépendantes, étudiants, …), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.

DES SERVICES

Pour être qualifié de « résidence services » et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le Trésor Public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : Petit-déjeuner / Réception de la clientèle / Entretien et nettoyage régulier des locaux / Fourniture du linge de maison

Location meublée, les supports disponibles ?

En optant pour la location meublée, l’investisseur a la possibilité de choisir entre différents types de résidences services aux caractéristiques propres.

Résidences Etudiantes

Plus de 2,2 millions d’étudiants dont les 2/3 quittent le foyer parental, soit plus de 1,4 million de personnes sont à loger chaque année dans le parc public et privé.

Pour satisfaire la demande, il faudrait 680 000 logements au sein des résidences publiques et privées confondues, contre 340 000 actuellement (avril 2011 – Conférence Nationale sur le Logement Etudiant).

Le déficit de logements étudiants en France assure donc aujourd’hui la pérennité du marché des résidences étudiantes privées sur le long terme.

Résidences de Tourisme

Quelques chiffres sur l’attractivité du territoire français :

• Le 1er pays au monde en terme de fréquentation touristique
• Plus de 106 millions de touristes étrangers par an en France à horizon 2020 prévus par l’OMC (Organisation Mondiale du Commerce)
• Un poids lourd de l’économie nationale : plus de 6,5 % du PIB, soit près de 85 milliards d’euros de chiffre d’affaires et 2,1 millions d’emplois (directs et indirects)

Les perspectives de développement du tourisme en France et son poids dans la vie économique du pays assurent la lisibilité du marché des résidences de tourisme sur le long terme.

Résidences Seniors

L’inversion de la pyramide des âges, conjuguée aux bouleversements sociologiques de notre époque, ont conduit à l’augmentation des besoins en structures adaptées pour les seniors autonomes.

D’ici 2060, un français sur trois sera âgé de plus de 60 ans

L’offre en résidences services seniors ne répond qu’à 10 % de la demande actuelle.

C’est précisément pour répondre à cette demande exponentielle que les résidences services seniors émergent associant un immobilier de qualité avec une offre de services et d’activités adaptés aux besoins des personnes autonomes (domicile adapté, convivialité, proximité, services, sécurité, activités…).

Investir dans une résidence services seniors, c’est donc aujourd’hui bénéficier d’un excellent compromis entre un marché aux besoins identifiés et un support d’investissement immobilier classique.

Résidences Médicalisées

Aujourd’hui, avec 89 lits en Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France accuse un déficit sévère entre l’offre actuellement disponible et une demande exponentielle.

Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans passerait de 6,5 millions en 2007 à 17,3 millions en 2060.

D’ici à 2025, près de 500 000 places supplémentaires seraient nécessaires pour accueillir des patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.

Un marché sensible très encadré par les pouvoirs publics, avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité et de l’éthique. Chaque établissement doit répondre à des normes précises et évolutives.

Pour toutes ces raisons, le secteur des établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est des plus lisibles et attire de plus en plus les investisseurs institutionnels ou particuliers, rassurés par la stabilité évidente de celui-ci.