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Date de publication : 27 Sep 2022

Investissez dans l’immobilier grâce à la location meublée

La location meublée permet de bénéficier de revenus réguliers plus importants qu’en location nue et d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des amortissements. Cette activité ne concerne que les logements à usage d’habitation. Le logement peut être loué à une clientèle de passage ou en tant que résidence principale pour le locataire.
Un logement loué meublé doit comporter suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Chaque pièce du logement doit être équipée de mobilier conforme à sa destination.

LMNP vs LMP

Dès que vous louez un logement meublé, vous avez la possibilité de relever sous certaines conditions du statut :

soit de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
soit de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour prendre le statut LMP, vous devez remplir les critères suivants :

les revenus annuels retirés de l’activité de loueur en meublé par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal excèdent 23 000€ ;
les recettes annuelles retirées de cette activité excèdent les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Les foyers fiscaux ne répondant pas à ces critères sont réputés être loueurs en meublés non professionnels (LMNP).

Quelle fiscalité s’applique à la location en meublé ?

Que vous ayez choisi le statut LMP ou LMNP, les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC, ce qui est avantageux puisqu’elle permet :

soit de déduire un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui permet d’être peu ou pas imposé pendant une longue période,
soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location).

Régime d’imposition

Selon le montant du chiffre d’affaires généré par l’activité de loueur en meuble, vous pouvez être imposé selon 3 régimes différents.

Micro-entreprise – Micro-BIC

Si vos recettes annuelles hors taxes liées à cette activité sont inférieures à 72 600€, vous pouvez choisir ce régime et bénéficier alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos recettes afin de déterminer votre montant imposable.

Réel simplifié

C’est le régime obligatoire si vos recettes annuelles imposables sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € pour les revenus perçus de 2020 à 2022. Si vos recettes sont inférieures, vous êtes en principe soumis au régime micro-BIC, mais vous pouvez sur option choisir ce régime.

Réel normal

Ce régime est optionnel si vous rentrez dans les critères imposés pour le régime réel simplifié. Mais il devient obligatoire si vous réalisez des recettes annuelles imposables supérieures à 818 000 € par an pour les revenus perçus de 2020 à 2022.

LMNP – Location Meublée Non Professionnelle

Imposition des revenus locatifs

Ces revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux (17.2%).

Imputation du déficit

Les déficits constatés par le loueur en meublés non professionnel ne s’imputent que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

Important :
Le régime de micro-entreprise ne permet pas d’imputer des déficits. Si votre activité de loueur en meublé non professionnel est déficitaire, vous devez impérativement choisir un régime réel d’imposition.

Impôt sur les plus-values

Lors de la revente d’un bien loué en meublé non professionnel, vous êtes imposé au régime des plus-values immobilières.

Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI

L’imposition de l’IFI se fait sous le régime de droit commun.

LMP – Location Meublée Professionnelle

Imposition des revenus locatifs

Ces revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux (9.7%).

Imputation du déficit

Les déficits constatés ne s’imputent que sur le revenu global de l’année et des 6 années suivantes.

Impôt sur les plus-values

Lors de la revente d’un bien loué en meublé non professionnel, vous être imposé au titre du régime des plus-values professionnelles.

Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI

Vous êtes exonéré d’impôt sur la fortune immobilière.

Amortissement des biens loués meublé

Sur le plan comptable

Vous inscrivez le ou les biens loués à l’actif de votre bilan et amortissez vos biens ainsi que le mobilier, en corrélation avec la dépréciation du ou des biens et des meubles. Chaque année, vous déduisez au titre des charges une annuité d’amortissement basée sur une durée dépendant du type de bien:

bien immobilier : 20 ou 30 ans.
bien mobilier : 5 à 10 ans.

Sur le plan fiscal

Le montant de l’amortissement pouvant être fiscalement déduit annuellement est plafonné par le montant des loyers perçus durant l’exercice diminué du montant des autres charges. Le montant non déduit fiscalement peut être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants, sous réserve d’avoir été régulièrement comptabilisés.

Loyers perçus

Quelle que soit la date à laquelle les loyers sont perçus, ceux courus durant l’exercice sont ceux pris en compte pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement. A ce montant s’ajoutent les dépenses payées par le propriétaire et mises à la charge du locataire par contrat.

Déduction des autres charges

Les charges supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif viennent en diminution du loyer pour déterminer l’amortissement déductible. Les dotations aux amortissements en sont expressément exclues.
Il s’agit notamment :

des dépenses de réparation, d’entretien, de gestion et d’assurance, ainsi que celles devant être payées par les locataires et mises à la charge du propriétaire ;
des charges liées aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens ;
des frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ;
des taxes foncières et annexes à ces impôts, etc.

En revanche, les charges liées purement à l’activité de location (frais de comptabilité, honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, etc.), mais non liées aux biens mis en location, ne viennent pas abaisser les loyers.

Quelles sont les obligations comptables du loueur en meublé ?

Selon que vous ayez choisi le régime de micro-entreprise, réel simplifié ou réel normal, vous devez satisfaire à des obligations comptables plus ou moins contraignantes.

Régime réel

Tous les mouvements de fonds doivent être enregistrés de manière chronologique.
Vous avez l’obligation d’établir :

un livre journal,
un grand livre,
un livre d’inventaire,
et un plan de compte de l’entreprise.

Il est nécessaire de rédiger au moins annuellement un inventaire de tous les éléments d’actif et de passif et, à la clôture de l’exercice, les comptes comprenant le bilan, le compte de résultat et une annexe sont exigés.

Régime réel simplifié

Une comptabilité de trésorerie avec tous les encaissements et décaissements (date de paiement, mode de paiement, montant, bénéficiaire) est nécessaire. Les frais généraux accessoires payés en espèces ne nécessitent pas obligatoirement de justification dans la limite de 1/1000 du chiffre d’affaires et d’un minimum de 150 €. Vous devez mensuellement centraliser le détail des livres auxiliaires sur le livre journal.

Régime micro-entreprise

C’est le régime le moins contraignant.
Vous devez juste tenir à jour un journal des recettes journalières (identité du client, date du versement et le mode de paiement) et un registre des achats. Les revenus sont à indiquer sur le formulaire 2042 lors de votre déclaration de revenus.

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