La fiscalité et la transmission des SCPI

L’acquisition de parts de SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – permet à un investisseur de faire un placement proche de celui de la « pierre », et d’obtenir ainsi des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes. Qu’en est-il de la fiscalité des revenus générés par cet investissement? Comment les transmettre à mes ayant droits de manière optimale ?

La fiscalité des SCPI

Les SCPI bénéficient toutes de la transparence fiscale. Cela signifie que les investisseurs – porteurs de parts- sont soumis au même régime fiscal que les investisseurs ayant réalisés un achat immobilier en direct. La société ne paie aucun impôt sur les sociétés (IS), elle doit distribuer le bénéfice aux actionnaires au prorata de leurs participations, qui eux, déclarent ce revenu dans leurs bases taxables :

• Les revenus issus de la perception de loyers seront imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de détention en pleine propriété des parts, l’investisseur peut déduire de ses revenus ses intérêts d’emprunt.
• Les revenus issus de placement des disponibilités de la SCPI sont imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
  Remarque: les disponibilités de la SCPI sont des sommes en attente de réinvestissement, issus de vente d’un actif au sein de la SCPI, de dépôts de garanties, de provision et report à nouveau comptables… Ceux-ci sont placés et génèrent un produit financier à déclarer fiscalement.
• Les plus-values de cession d’un bien par la SCPI sont imposées au titre de plus-values immobilières des particuliers. Ces plus-values sont exonérées d’impôt en cas de cession d’une valeur inférieure à 15 000€.
  Ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux. Les parts de SCPI détenues en pleine propriété ou en usufruit, entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière – du porteur de parts.

Cas particulier du régime micro foncier

L’investisseur peut opter pour le régime de micro-foncier et ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve:

• que son cumul annuel des revenus fonciers n’excède pas 15 000€,
• qu’il perçoive d’autres revenus fonciers que ceux issus des parts de SCPI,
• qu’il ne bénéficie pas déjà de régime fiscal dérogatoire sur des revenus d’actifs immobiliers (bien immobilier détenu en direct ou parts de SCPI).

Cas particulier des SCPI détenant un actif immobilier à l’étranger

Un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l’étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l’étranger (dans l’Etat de situation du bien immobilier). Généralement, les conventions fiscales permettent d’éviter cette double imposition soit grâce à un crédit d’impôt, soit avec l’application du taux effectif.

La transmission des SCPI

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l’assurance-vie. Les parts de SCPI peuvent faire l’objet de donation.

Donation en pleine propriété

Une donation en pleine propriété des parts de SCPI consiste à transmettre l’intégralité de la propriété. C’est un abandon définitif de la jouissance et des revenus qu’apportent les parts de SCPI.