Financer les études de vos enfants grâce aux SCPI

Loyers, frais de scolarité, dépenses courantes, etc…, financer les études des enfants est souvent un casse-tête pour les parents. Selon l’INSEE, la dépense moyenne annuelle en 2021 pour un élève en études supérieures s’élève à 11.630€(*). Ce montant dépend bien évidemment du cursus que votre enfant choisira. Les SCPI – Sociétés Civiles de Placement Immobilier – peuvent être une solution pour vous aider à financer les études de vos enfants.

(*)https://www.insee.fr/fr/statistiques/2409224

Rappel : Qu’est-ce que les SCPI ?

Investir dans des SCPI, autrement appelées « pierre-papier », permet d’investir dans l’immobilier sans avoir les contraintes de gestion de l’immobilier en direct. Une société de gestion, contrôlée par l’AMF – Autorité des Marchés Financiers, sélectionne, acquiert et gère un ensemble de biens pour vous. Par votre investissement, vous achetez des parts de cet ensemble de biens. En contrepartie, selon le nombre de parts détenues, la société de gestion vous reverse des dividendes de manière récurrente (trimestrielle ou mensuelle) correspondant aux loyers des biens qu’elle encaisse.

La diversité des biens au sein de la SCPI participe à abaisser le risque de l’investissement : plus il y a de biens et plus ils sont variés, moins le placement est risqué.

L’investissement dans des SCPI peut se faire avec un faible capital ou encore via l’investissement progressif en effectuant des versements programmés.

Le rendement – vos revenus :

Selon le choix de SCPI (SCPI fiscale, SCPI de rendement), ainsi que la catégorie sur lesquels sont investis les biens (bureaux, tourisme, commerce, logistique, santé,…), le taux de rendement de votre investissement peut varier. Certaines sociétés de gestion affichent un taux de distribution modeste 2.95%/an alors que d’autres se situent autour de 6%. De même, certaines revalorisent le prix de la part en fonction de la valorisation des biens détenus, participant ainsi à l’amélioration du rendement de votre placement.
Selon l’ASPIM et l’IEIF, sur l’année 2022, le taux moyen de rendement des SCPI se situait à 4.53%.

Pourquoi acheter vos parts de SCPI à crédit ?

Plutôt qu’utiliser vos liquidités, les SCPI achetées à crédit offrent de multiples avantages.

Se constituer un patrimoine même sans apport

Profitez de votre capacité d’endettement pour augmenter votre patrimoine en achetant des SCPI. Vous pourrez ainsi placer vos liquidités ailleurs.

Optimiser les revenus issus du placement

Fiscalement intéressant, l’utilisation du crédit vous permet de déduire les intérêts d’emprunt des loyers imposables, abaissant ainsi la taxation des revenus supplémentaires générés par les SCPI.

Protéger le patrimoine en cas de succession

De plus, grâce à l’assurance du prêt, vous protégez votre investissement. En cas de décès, vos héritiers récupèreront l’intégralité de vos SCPI, et c’est la banque qui remboursera les mensualités non réglées. En outre, ils bénéficieront des liquidités placées.

Pourquoi acheter vos parts de SCPI en démembrement de propriété ?

Achat de la nue-propriété vs achat de l’usufruit

Acheter uniquement la nue-propriété des SCPI pendant une durée définie lors de l’achat. Le terme du démembrement doit correspondre au début des études de votre enfant.
Vous achetez ainsi avec une décote qui dépend de la durée du démembrement. Celle-ci est variable selon les SCPI et peut évoluer de 15% sur une courte période (5 ans), jusqu’à 40% pour une longue période (15 ans). Durant cette période, vous ne bénéficiez d’aucun revenu. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint, vous devenez plein propriétaire des parts sans fiscalité supplémentaire et bénéficiez des revenus générés par le placement.

Exemple : M. et Mme Dupont ont 2 enfants de 9 et 14 ans. Ils souhaitent préparer le financement des études de leurs enfants. Ils disposent d’un capital de 76.000€. Leur conseiller en gestion de patrimoine leur propose d’investir dans des SCPI en nue-propriété avec un démembrement de 7 ans. La SCPI sélectionnée propose une décote de 24% pour un démembrement de 7 ans. Le rendement généré par la SCPI sur les 5 dernières années se situe à plus de 6%/an. Pour les besoins de notre exemple, nous imaginerons donc un rendement de 5.5%.

Ils achètent donc la nue-propriété de 100.000€ de parts de SCPI pour une valeur de 76.000€.

Pendant 7 ans, ils ne bénéficient d’aucun revenu. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint et ils bénéficieront des revenus de la pleine propriété à savoir 5.500€ /an tant qu’ils conservent leurs parts.

Acheter l’usufruit des parts de SCPI est une autre façon de générer des revenus supplémentaires permettant de financer les études de votre enfant. Au terme de la période de démembrement, les revenus s’arrêtent et vous n’êtes pas propriétaire des parts.

Exemple précédent : Mr et Mme Dupond achètent l’usufruit des parts de SCPI. Pour un démembrement de 7 ans, l’usufruit s’achète à 24% de la pleine propriété. Ils achètent donc pour 24.000€ l’usufruit de 100.000€ de parts de SCPI.
Ces parts génèrent pendant 7 ans 5.500€/an, soit 38.500€ sur les 7 ans. Au terme des 7 ans, l’usufruit s’éteint, les revenus s’arrêtent. L’investissement a généré 14.500€ (38.500-24.000).

Donation de l’usufruit temporaire

Vous détenez déjà des SCPI et souhaitez faire bénéficier votre enfant des revenus que vos parts génèrent durant la période d’études supérieures. Pour cela, il est possible de faire une donation de l’usufruit temporaire des parts.

Pour en bénéficier, vous devez détacher votre enfant de votre foyer fiscal. La fiscalité des revenus des SCPI reviendra à votre enfant. Celui-ci n’ayant que très peu de revenus, ils seront fiscalisés à un taux marginal bien inférieur au vôtre. Si ces revenus ne sont pas suffisants pour votre enfant, vous pourrez lui verser une pension alimentaire. Votre enfant étant détaché de votre foyer fiscal, celle-ci sera déductible de vos revenus.

A la fin du démembrement, vous récupérerez vos dividendes.

Les conseils de PCA Patrimoine

Les SCPI sont une solution parmi tout un panel pour financer les études de vos enfants. L’épargne sur un contrat d’assurance-vie, l’immobilier locatif en sont d’autres. Les solutions les plus adaptées dépendent de votre profil fiscal, de votre patrimoine et de votre profil d’investisseur. Les conseillers de PCA Patrimoine sauront trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.
N’hésitez pas à les contacter.

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