Quelles précautions prendre en cas de vente ou de donation en nue-propriété à un héritier ?

Anticiper la transmission de son patrimoine est souvent recommandé, notamment pour des raisons fiscales. Cela peut se faire par le biais de donations démembrées ou de ventes au profit de ses héritiers présomptifs. Quelles en sont les conséquences civiles et fiscales ? Quelles précautions faut-il prendre avant de les mettre en œuvre ?

Anticiper la transmission de son patrimoine par des ventes ou des donations démembrées au profit de ses héritiers peut s’avérer inefficace si les présomptions des articles 918 du code civil et 751 du code général des impôts ne peuvent pas être écartée.

Vente à un héritier présomptif

Impacts sur le plan civil

En principe, la vente d’un bien à un héritier présomptif n’affecte pas la liquidation civile de la succession du vendeur. Toutefois, il existe trois exceptions auxquelles ces ventes sont présumées être des donations hors part successorale lorsqu’elles sont faites à un héritier en ligne directe (enfant ou petit-enfant) :

• La vente avec réserve d’usufruit (vente de la nue-propriété)
• La vente en viager assortie d’une rente viagère
• La vente avec obligation de loger, nourrir et entretenir le vendeur (bail à nourriture)

Ces ventes sont présumées être des donations, et cette présomption ne peut être renversée, même en prouvant qu’un prix a été effectivement payé.
Cependant, il est possible d’éviter cette présomption de deux manières :

• Obtenir le consentement des cohéritiers de l’acheteur au moment de l’acte de vente. En pratique, le notaire demandera généralement la signature des cohéritiers. Si ce n’est pas le cas, leur consentement peut être recueilli ultérieurement dans un acte distinct.
• Utiliser une société comme intermédiaire pour masquer la qualité d’héritier (Cass. 1re civ., 30 sept. 2009, n° 08-17.411).

Impacts sur le plan fiscal

En principe, la vente d’un bien (en pleine propriété ou en démembrement) à un héritier présomptif n’a pas d’effets fiscaux au moment du décès du vendeur. Cependant, l’administration fiscale peut exiger des droits de succession si elle considère que la vente entre dans le champ d’application de l’article 751 du CGI ou 64 du LPF.

Article 751 du CGI

Seule la vente avec réserve d’usufruit est concernée. La pleine propriété du bien vendu est alors présumée faire partie de la succession du vendeur usufruitier pour le calcul des droits de succession. Cette présomption peut théoriquement être renversée en prouvant que la vente était réelle et non une libéralité, mais en pratique, ce type de vente est souvent refusé par les notaires par mesure de prudence.

Article 64 du LPF

L’administration fiscale peut requalifier les contrats de vente en donations au titre de l’abus de droit fiscal. Par exemple, un contrat de vente en viager doit présenter un caractère aléatoire et fixer un prix de vente réel et sérieux pour ne pas être requalifié en donation.

Donations démembrées à un héritier présomptif

En principe, le nu-propriétaire n’a pas de droits de succession à payer lorsqu’il devient plein propriétaire suite au décès de l’usufruitier (CGI art. 1133). Cependant, si le donateur décède dans les trois mois suivant la donation en nue-propriété et que le donataire est un héritier présomptif, la pleine propriété du bien donné est présumée faire partie de la succession du donateur pour le calcul des droits de succession (CGI art. 751). Cette présomption vise à sanctionner les contribuables en fin de vie qui recourent au démembrement de propriété pour réduire les droits de succession de leurs héritiers.

Ainsi, la présomption de l’article 751 peut être écartée par les donataires qui parviennent à prouver la sincérité du démembrement, par exemple en prouvant l’absence de maladie mortelle imminente du donateur.

Les conseils de PCA Patrimoine

Il est important de prendre conseil auprès d’experts afin d’éviter toute requalification de la vente ou de la donation. Les conseillers en gestion de patrimoine de PCA sont disponibles pour vous assister. N’hésitez pas à les solliciter.