Transformer son impôt en investissement immobilier – la loi Pinel

Instauré par l’article 5 de la Loi de Finance de 2015, le dispositif Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre impôt sur le revenu. Fort de son succès, le dispositif Pinel a récemment été reconduit jusqu’en 2024.

L’acquisition, la construction d’un logement neuf ou la réhabilitation d’un immeuble ancien situé dans une zone éligible, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du logement, dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².

L’investisseur bénéficie alors du loyer de son bien et d’un abattement fiscal qui lui permettra de se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier locatif.

Les biens immobiliers éligibles

Logement neuf ou à réhabiliter

Les biens éligibles au dispositif sont :

• Les logements neufs ;
• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable ;
• Les logements acquis en vue de leur réhabilitation ;
• Les logements réhabilités ;
• Les logements issus de la transformation d’un local ;
• Les locaux que le contribuable transforme en logement ;
• Les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
• Les travaux d’amélioration et de rénovation dans les logements anciens situés en centre-ville lorsqu’ils représentent plus de 25 % de l’opération et être réalisés avant le 31 décembre 2021.

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent l’acquisition du bien pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire pour un logement à construire. Une fois achevé, le logement doit être mis en location dans les douze mois, condition obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Zonage

Dans le cadre du dispositif Pinel, l’Etat a établi un zonage du territoire français en fonction de la tension locative. L’objectif de la loi Pinel est de promouvoir la modernisation des centres villes avec de l’immobilier neuf, et de redynamiser le marché locatif français et ainsi soutenir les villes où la demande est en déséquilibre avec l’offre de logement. Il existe ainsi 3 zones éligibles PINEL (zones A bis, A ou B1) dont vous pouvez ici retrouver la cartographie. 

Performance énergétique

Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale. Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’une réhabilitation, le bien immobilier doit obtenir des labels afin d’être éligible à la Loi Pinel.
Cette obligation de performance énergétique correspond à un objectif imposé par le Grenelle de l’environnement. Cette orientation écologique influe donc sur la construction de logements.
C’est pourquoi, pour un logement neuf, il devra respecter la RT2012 ; et, pour une réhabilitation, l’obtention du label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009 est obligatoire.

Les conditions locatives

La mise en location du bien

En contrepartie de son avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu, et ce exclusivement à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total, lui permettant de bénéficier des avantages fiscaux suivants :

• 12% de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans
• 18% de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans
• 21% de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans

Un loyer plafonné

Le bénéfice du dispositif Pinel impose de fixer un loyer du logement inférieur ou égal à un plafond déterminé en fonction de la zone où se trouve le bien et de sa superficie. Ce plafonnement s’appliquera pendant toute la durée de location, avec toutefois une révision au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers.

Les conditions de revenus du locataire

L’Investisseur devra s’assurer que le candidat locataire remplit des conditions de revenus dont vous trouverez les seuils sur ce site 

A noter qu’investir dans un logement éligible Pinel ne vous interdit pas de louer le bien à un membre de votre famille ou à vos proches. La condition est que le locataire ne soit pas un membre de votre foyer fiscal.

Calcul de l’avantage fiscal

L’assiette de la réduction d’impôt

Elle est basée sur le prix de revient du bien, qui correspond au prix d’achat auquel s’ajoutent les frais de Notaire, les commissions versées aux intermédiaires, ainsi que la TVA, les droits d’enregistrement et la publicité foncière, le cas échéant. Attention toutefois, dans le cadre du dispositif PINEL le prix de revient est plafonné à 300 000€ par an et 5 500€ par m² de surface habitable, et à 2 acquisitions maximales par an par foyer fiscal.

Exemple

Un couple avec 1 enfant acquiert un appartement T3 éligible au dispositif Pinel d’une superficie de 70m² à Nantes (Zone B1). Le prix d’achat de l’appartement est de 200 000€, auxquels s’ajoutent 10 000€ de frais de notaire et 5 000€ de frais d’intermédiaire. Le couple souhaite s’engager sur 9 ans.

Le Prix de revient du bien est donc de 215 000€, soit 3 071,42€/m² (< 5.500 €/m²)
La réduction d’impôt sera alors de 215 000€ x (18% / 9) = 4 300€ par an pendant 9 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de 38 700 €.

Si l’engagement de location est prorogé de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire sera de
215 000 x 3% /3 = 2 150 € par an pendant 3 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 45 150 €

Considérant que ce bien a été financé totalement par un emprunt bancaire, l’échéance mensuelle du crédit représente 1.300 €. Le loyer mensuel perçu selon le plafonnement serait de 730 €. En prenant en compte l’avantage fiscal, le bien s’autofinancera donc à hauteur de 945 €, soit un effort d’épargne de 455 € mensuel sur toute la période du crédit.

Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

Explication et condition

Un bien ancien

Ce dispositif permet de cumuler la réduction PINEL et l’imputation du déficit foncier. Il concerne donc les seules acquisitions d’un bien ancien ne satisfaisant pas le critère de décence fixé réglementairement et destiné à être réhabilité selon des normes de performances techniques et énergétiques. Le respect de ces normes est contrôlé par un expert indépendant qui pourra déclarer la conformité du bien.

Le mécanisme fiscal

Le Pinel « ancien » dispose d’un avantage par rapport au Pinel « neuf » du fait de pouvoir cumuler la fiscalité du droit commun, c’est-à-dire l’imputation du déficit foncier, avec la réduction PINEL.
Ainsi, en plus du prix d’acquisition et d’une partie des travaux éligibles à la réduction d’impôt Pinel, la quote-part des travaux sur les parties communes de l’immeuble réhabilité pourront s’imputer sur les revenus fonciers de l’investisseur ou son revenu global, dans la limite de 10.700 € par an, reportable pendant 10 ans.

Exemple

Dans le cadre de notre exemple précédent, le couple est dans la tranche d’imposition de 41% et perçoit des revenus fonciers annuel de 30 000€.
Pour rappel, leur investissement Pinel étant « neuf », il bénéficiait d’une réduction d’impôt de 4 300€ par an pendant 9 ans (soit 38 700€ au total).

Dans le cadre d’un investissement Pinel optimisé au déficit foncier :
Sur la base d’un montant d’investissement équivalent de 200 000€ réparti entre 170 000€ de prix + travaux éligibles Pinel et 30 000€ de travaux éligibles au déficit foncier.
L’avantage fiscal sur 9 ans sera de :
Pinel : 170 000€ x 18% = 30 600€
Déficit foncier : 30 000€ x (41% TMI + 17,2% CSG–CRDS) = 17 460 €
Soit avec ce dispositif optimisé un avantage fiscal porté à 48 060€, donc 9 360€ de plus qu’une défiscalisation en Pinel Classique. Toujours sur la même base de financement et de loyer que dans le premier exemple, le bien s’autofinancera à concurrence de 997 €, soit un effort d’épargne de 303 € mensuel sur toute la période du crédit.

En conclusion

Le dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier locatif en transformant votre impôt en investissement avec un effort d’épargne limité. C’est un outil précieux pour préparer sa retraite et s’assurer des revenus complémentaires à terme, ou encore la propriété d’une future résidence secondaire. Notre métier chez PCA Patrimoine est de sélectionner les meilleurs biens du marché sur des critères d’exigence élevés comme l’emplacement, le positionnement par rapport au prix de marché, la qualité des prestations, la facilité de revente au terme du dispositif, …
Ce qui nous permet de pouvoir vous présenter les biens les plus attractifs et performants du marché, avec l’objectif permanent de vous proposer la solution la plus pertinente pour vous en fonction de vos moyens, vos besoins et vos objectifs. Chaque projet est unique et personnalisé, et fait l’objet d’une étude complète et détaillée pour vous permettre de connaître parfaitement tous les contours de votre futur investissement en PINEL.