Défiscalisez avec le statut LMNP

A qui s’adresse le LMNP ?

Ce dispositif s’adresse à toute personne souhaitant constituer un patrimoine immobilier, en vue de se créer des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite.
Pour rester en statut non professionnel, il est obligatoire que les revenus tirés de vos locations soient inférieurs à vos autres revenus d’activités ou si c’est le cas, qu’ils demeurent inférieurs à un montant annuel de 23.000 €. Cette appréciation se fait sur l’ensemble du foyer fiscal.
Tous les particuliers, même ceux avec une fiscalité légère, y ont accès. Cependant, le dispositif est vraiment adapté aux contribuables dont le taux marginal d’imposition est compris entre 14 et 30%.
Pour la mise en place du statut et pour chaque nouvelle location, il est nécessaire d’accomplir des formalités administratives auprès du greffe du Tribunal de Commerce territorialement compétent (lieu de situation du bien loué). Ces formalités sont gratuites et n’entraînent pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés comme exigée auparavant.

Le statut fiscal du loueur ne meublé

Le statut de loueur en meublé présente l’avantage d’être particulièrement intéressant en termes de fiscalité. Les aspects fiscaux de l’activité reposent sur plusieurs types d’imposition.
En préambule, il faut prendre en compte les différentes catégories de revenus. Le statut de loueur meublé fait partie du régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) car l’activité est considérée par les services fiscaux comme une activité commerciale au même titre que les commerçants et les artisans.
La conséquence principale de cette classification est que les revenus de la location sont déterminés sur les bases de la comptabilité et de la fiscalité commerciale. Ces règles permettent de calculer les amortissements des biens loués meublés pour les contribuables qui dépendent d’un régime réel d’imposition.

Quels sont les régimes d’imposition ?

Pour simplifier les obligations des contribuables ayant une activité limitée, il existe plusieurs régimes d’imposition possibles des revenus LMNP :

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique lorsque vos revenus annuels n’excèdent pas un plafond de 72 600 € (176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Les recettes à prendre en compte s’entendent des loyers, charges locatives facturées et des éventuelles recettes accessoires.
Le résultat fiscal est calculé à partir de ces recettes annuelles sur lesquelles on impute un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) avec un minimum de 305 €. Cet abattement forfaitaire tient ainsi compte de toutes les charges liées au bien loué, sans faculté de déduire d’autres frais supplémentaires.
Ce résultat est à déclarer annuellement sur la déclaration n°2042 et s’ajoutera à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17.20 %. Vous n’avez pas d’obligations comptables, mais il est nécessaire de tenir un livre avec le montant et l’origine de vos recettes.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique obligatoirement lorsque vos revenus annuels sont compris entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes. Le plafond est de 818 000 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Il peut également aussi s’appliquer même si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € (régime micro) si vous en faites l’option.
Au-delà de ces seuils, vous serez soumis au régime réel normal.
Dans ce régime, le calcul du résultat fiscal s’obtient en fonction des recettes et des charges réelles de l’activité, et en respectant les règles de la comptabilité commerciale. Dans les charges sont notamment compris les amortissements des biens immobiliers, du matériel ou mobilier, mais aussi de certains travaux. Ce système d’amortissement est vecteur d’un avantage indéniable qui fait que le régime réel est souvent mieux adapté et optimisé que le régime micro.

Le régime réel normal

Ce régime est attribué d’office pour les contribuables qui dépassent les limites du régime simplifié, c’est-à-dire 818 000 € de recettes annuelles.
Les obligations comptables et déclaratives sont plus lourdes que celles du régime simplifié. En effet, les loueurs en meublé relevant du régime réel normal sont soumis aux mêmes règles comptables que les commerçants et doivent donc tenir une comptabilité exhaustive. Il est donc quasi-obligatoire de faire appel à un expert-comptable. L’adhésion à un centre de gestion agréé est également conseillée.

Quid des déficits

Dans le cadre du statut LMNP, si vous réalisez des déficits, ils ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal mais uniquement sur les revenus LMNP de la même année, et reportables sur les dix années suivantes. Le régime micro BIC exclut la possibilité de constater un déficit. Les plus ou moins-values de cession réalisées en LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers.

Les locations indirectes

Une location meublée peut être directe, c’est-à-dire entre le propriétaire et le locataire, mais aussi indirecte quand il s’agit de résidence de services. Dans ce cas, le propriétaire loue son bien à un exploitant qui sous-loue le bien au locataire final en lui proposant des services complémentaires tels que : restauration, ménage, accueil… Le loueur en meublé pourra alors être assujetti à la TVA pour la partie de son activité qui fonctionnera de cette façon.
Cette méthode de location permet aux investisseurs de ne pas avoir de contraintes en termes de recherche de locataire, encaissements de loyers, entretien du bien, gestion des risques de vacances locatives…

LMNP dans le neuf ou l’ancien ?

Le dispositif est applicable dans les deux cas.

Un bien ancien ne va pas être acheté à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus, de plus l’investisseur peut bénéficier d’emplacements privilégiés, proche des centres villes. Le bien est livré et géré plus rapidement, ce qui signifie que l’investisseur perçoit des loyers rapidement. Attention toutefois aux travaux qui pourraient être à réaliser tant au niveau du logement qu’au niveau de la copropriété.

L’investissement en LMNP neuf permet d’acquérir un logement moderne, confortable et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. De plus, aucun travaux ne sera à prévoir avant de nombreuses années. Tous ces avantages le rendent attractif pour des locataires potentiels. Seulement, le logement n’est prêt à être loué qu’à partir de sa livraison alors qu’il aura dû être financé bien en amont. A noter que sur du neuf, la TVA peut être récupérée et les frais de notaire sont inférieurs à ceux de l’ancien.

Comment passer d’une location nue à une location meublée ?

Constatant que le régime du LMNP est plus intéressant qu’une location nue, nombre de propriétaires sont enclins à changer de statut locatif pour adopter celui de Loueur en meublé.
Avant de prendre cette décision, il est important de se poser les bonnes questions et de faire le calcul des dépenses engendrées par ce changement (achat des meubles et des équipements, turnover de locataire plus important…), mais aussi des gains à terme.
Pour changer de statut, il n’y a pas de démarches particulières à réaliser. Cependant il est impossible de faire le changement de statut en cours de bail, car le logement ne doit pas être loué au moment du passage en meublé.
La durée du bail peut aller de 9 mois (étudiant) à 1 an renouvelable. Pour une rupture de bail, le délai de préavis passe de 6 mois (location nue) à 3 mois pour une location meublée. Dans le cas d’une location meublée, le propriétaire peut demander une caution allant jusqu’à deux fois le montant du loyer, contre un mois maximum en location nue.
Il faut tout de même s’assurer que la copropriété de l’immeuble autorise la location meublée. Si elle l’interdit, vous pouvez demander à l’assemblée générale de la copropriété une dérogation.

PCA Patrimoine

Le dispositif LMNP offre une fiscalité avantageuse pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, à la condition qu’il soit destiné à la location meublée et équipée.
L’existence de différents régimes d’imposition vous permet de définir la meilleure optimisation possible, et ainsi de vous constituer un patrimoine de rapport dans les meilleures conditions.
Nos conseillers en gestion de patrimoine sauront vous accompagner au mieux de vos intérêts pour la mise en place de ce dispositif, ainsi que pour la recherche et l’acquisition du bien qui répondra en tous points à votre projet.