Comparatifs des différents types de SCPI

Les SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – sont des sociétés – personne morale – d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou commercial, grâce à l’émission de parts. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier qui sera géré par une société de gestion, assisté d’un conseil de surveillance et d’un commissaire aux comptes. L’achat de parts de SCPI permet à l’investisseur d’opérer un placement proche de celui de la « pierre », c’est-à-dire l’achat en direct d’un bien immobilier.

L’alternative entre l’achat en direct d’un bien en vue de le mettre en location et l’acquisition de parts de SCPI, doit se faire de manière éclairée. Sélectionner le type de SCPI qui vous convient le mieux entre les différentes possibilités, soit de rendement, fiscales ou de plus-values sera déterminant pour la rentabilité financière et fiscale de votre investissement.

L’immobilier en direct ou l’achat de parts de SCPI

Montant de l’investissement

Lors de l’achat d’un bien en direct, l’investisseur doit financer le projet dans son ensemble, tandis que l’acquisition de parts de SCPI peut se faire avec un faible montant, à partir de quelques centaines d’euros. Dans le cas d’un investissement en parts de SCPI, il peut être ajusté à votre besoin fiscal.

Mutualisation des risques

L’achat de parts de SCPI permet une répartition des risques due à la diversification des biens gérés par la société de gestion. Cet actif est composé de plusieurs immeubles dans des secteurs d’activité variés, et des zones géographiques différentes. En cas de carence locative ou d’impayé sur un bien, la baisse de revenu est diluée grâce au nombre et à la diversité des biens. A contrario, pour une détention en direct, si ce seul bien fait défaut, toute l’économie de l’investissement s’en trouve affectée.

Frais de l’opération

Pour l’achat en direct d’un bien immobilier locatif, les différents frais doivent être pris en compte dans la comptabilité de l’opération. Il est courant de penser aux différents frais liés à l’acquisition du bien, à savoir les frais de notaire, les frais d’agence ou les droits d’enregistrement. Il est moins évident de budgéter les frais qu’engendre la détention d’un bien au cours de la vie de l’investissement, que ce soit les frais d’assurance, d’entretien, de copropriété, de rénovation. Ces deux derniers ne sont pas fixes et il faut savoir les anticiper.
En ce qui concerne les frais liés à l’acquisition de parts de SCPI, ils sont dus au moment de la souscription. Les revenus perçus ensuite sont nets de tous frais, sauf fiscaux.

La fiscalité des revenus

Qu’ils soient issus de l’immobilier locatif direct ou de l’achat de parts de SCPI, les revenus sont soumis à la transparence fiscale. Cela veut dire qu’ils doivent être déclarés comme revenus fonciers dans votre déclaration de revenus.
Dans le cas de l’immobilier en direct, les charges sont imputables sur les revenus imposables permettant d’abaisser la base taxable du contribuable. Ce principe est aussi possible pour certains types de SCPI.
L’investisseur en direct doit aussi budgéter la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation en cas de carence locative.

Liquidité de l’investissement

Un actif est dit liquide lorsqu’il peut être acheté ou vendu rapidement sans que cela n’ait d’impact important sur son prix. La liquidité indique donc la facilité de cet actif à être échangé.
Un actif immobilier détenu en direct est très faiblement liquide. Il faut trouver un acheteur ou un vendeur pour le bien dans son ensemble. Plus un bien nécessite un montant d’investissement important, plus il est difficile à échanger.
Pour les parts de SCPI, selon le type, l’investissement est plus ou moins liquide mais la liquidité des SCPI reste tout de même modérée. Pour pouvoir acheter des parts d’une SCPI en second marché*, il faut qu’il y ait un vendeur et inversement, pour pouvoir vendre des parts, il faut un acheteur. Le montant d’investissement étant beaucoup moins élevé, il est plus aisé d’en trouver que dans le cas d’immobilier en direct.

* en d’autres termes, en dehors de la première mise sur le marché des parts.

Comparaison SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de plus-value

Types d’actifs détenus par la SCPI

Les SCPI de rendement détiennent de l’immobilier d’entreprise (entrepôts,…), des bureaux et des locaux commerciaux. Les SCPI fiscales gèrent des immeubles d’habitation répondant aux critères imposés par le dispositif fiscal. Quant aux SCPI de plus-value, elles administrent de l’immobilier d’habitation acquis avec une décote. Cette décote peut être due à un démembrement de propriété des parts, ou à une situation géographique peu attirante mais ayant un fort potentiel.

Objectifs

Chaque type de SCPI peut répondre à un objectif patrimonial distinct. Les SCPI de rendement ont pour but de verser des revenus complémentaires. La finalité des SCPI fiscales est la diminution de l’impôt sur le revenu. Enfin, les SCPI de plus-value misent sur une forte revalorisation des actifs dans le temps.

Rendement

Les SCPI de rendement ont, comme leur nom l’indique, pour objectif de délivrer un rendement le plus important possible. L’accès à l’immobilier d’entreprise permet généralement d’obtenir une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation, qui est le type d’actif géré par les SCPI fiscales. Ce dernier propose donc un rendement moyen, mais qui est moins cyclique que l’immobilier à usage commercial. Les SCPI de plus-value n’ont pas vocation à distribuer des revenus. Leur rendement est donc faible voire nul.

Avantages fiscaux

Les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value n’apportent aucun avantage fiscal. Seules les SCPI fiscales apportent une réduction d’impôt au début du cycle de vie de la SCPI.

Obligation de conservation

Les SCPI de rendement et de de plus-value n’imposent aucune obligation de délai de détention des parts, tandis que les SCPI fiscales obligent les détenteurs de parts à les conserver jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit pas la SCPI, qui se situe entre 6 et 15 ans selon la loi fiscale qui régit la SCPI.

Valorisation des parts

La durée de vie d’une SCPI fiscale se situe entre 12 et 17 ans. Au terme, le gestionnaire revend tous les actifs. Le prix des parts est évalué en fonction du prix de vente de ses actifs.
Les parts des SCPI de rendement sont revalorisées selon leur secteur d’investissement.
Les SCPI de plus-values proposent une forte revalorisation de leurs parts (c’est l’objectif majeur de ce type de SCPI !). A contrario, les parts de SCPI fiscales ont un fort risque de dévalorisation des parts.

Liquidité

La liquidité des parts de SCPI de rendement et de plus-value est dite « satisfaisante » car l’échange de parts est assez aisé au cours du temps. Inversement, dans le cas des parts de SCPI fiscale, dès lors que l’avantage fiscal a été utilisé, le contribuable reçoit de faibles revenus de son investissement. Il est donc difficile de vendre ses parts. Les contribuables doivent attendre la fin de vie de la SCPI pour récupérer en capital la valorisation de leurs parts. Leur liquidité est donc notée ‘faible’ à ‘très faible’ selon le dispositif.

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