Investir dans l’immobilier et abaisser son imposition : la loi Malraux

Les biens dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ouvrent aussi droit au bénéfice de la loi Malraux s’ils sont situés :

• dans un des quartiers anciens dégradés (QAD) définis par décret au 31 décembre 2009. Les quartiers concernés présentent :
  • soit une concentration élevée de logements indignes et une population dont la situation économique et sociale est difficile ;
  • soit un nombre élevé de logements dégradés vacants et dont la situation entre l’offre et la demande de logements est en déséquilibre important.
• ou dans un quartier présentant une forte concentration de logements anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ce dernier vise les quartiers dits prioritaires présentant des dysfonctionnements urbains importants.

Qu’il soit à l’origine un immeuble affecté à l’habitation ou à usage professionnel, l’immeuble restauré doit être à destination d’une location nue pour un usage d’habitation en résidence principale. Le propriétaire en prend l’engagement pour une durée de 9 ans. Dans le cas d’investissement en parts de SCPI, c’est la société de gestion qui prend cet engagement.

Dépenses ouvrant droit à une réduction d’impôt

• Dépenses de réparation et d’entretien
• Dépenses d’amélioration :
  • des locaux d’habitation ;
  • des locaux professionnels et commerciaux permettant de protéger des effets de l’amiante, ou visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;

Attention : Sont exclus des dépenses éligibles à une défiscalisation, celles correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

• Primes d’assurance ;
• Les impositions incombant au propriétaire perçues au profit des collectivités locales ;
• Frais de gestion ;
• Frais d’adhésion à des Associations Foncières Urbaines regroupant les propriétaires ;
• Fraction de provision versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant réellement employé par le syndic de la copropriété au paiement des dites sommes ;
•  Certains travaux spécifiques :
  • Travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire ;
  • Travaux de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs faisant suite aux démolitions imposées. Ceux-ci doivent respecter 2 conditions :
    • le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ou la déclaration d’utilité publique doivent faire mention de ces travaux ;
    • le volume bâti doit être conservé et conforme au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, et les travaux doivent s’inscrire dans le volume bâti préexistant ;
  • Travaux permettant la transformation de locaux professionnels en logement portant sur tout ou partie de l’immeuble.

Important : les charges qui n’entrent pas dans les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt restent déductibles du revenu foncier dans les conditions de droit commun.

Les dépenses acceptées sont celles supportées par le contribuable à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, jusqu’au 31 décembre de la troisième année. Ceci implique que l’avantage fiscal intervient sur maximum 4 ans.

Montant de la réduction d’impôt

Les revenus issus de cet investissement doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Les travaux exposés sur 4 ans, et retenus dans la limite de 400 000€, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux de :

• 30% pour les immeubles situés dans le périmètre d’un Site Patrimonial Remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou dans un Quartier Ancien Dégradé ;
• 22% dans les autres cas :
  • immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ;
  • opérations de restauration déclarées d’utilité publique.