Les différents types de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – permet à un investisseur de faire un placement proche de celui de la « pierre », et d’obtenir ainsi des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier ou de faire un investissement défiscalisant permettant ainsi d’abaisser l’imposition. Le choix entre des SCPI de rendement, SCPI fiscales ou encore de SCPI de plus-values est possible et elles répondent chacune à des besoins différents du souscripteur.

SCPI de rendement

Les SCPI dites « de rendement » détiennent un patrimoine essentiellement composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, résidences services etc.). Ce type d’actifs offre généralement un rendement plus élevé que celui obtenu grâce à l’immobilier d’habitation. Les sociétés de gestion ont pour objectif principal la distribution des revenus. Ces revenus augmentent dans le temps du fait de l’indexation des loyers. L’investissement dans des SCPI de rendement est préconisé pour les contribuables qui sont faiblement imposés et la durée d’investissement se situe entre 8 et 15 ans. La mutualisation des risques locatifs (le patrimoine de la SCPI est très diversifié : nombreux immeubles et locataires) permet d’assurer une régularité de ces versements et d’éviter les aléas liés à la défaillance d’un seul locataire, sans souci de gestion car tout est administré par le gestionnaire.

Les parts de SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

Exemple : Un investisseur dont la TMI est de 30%, dispose d’un capital de 200 000 € à investir en SPCI dont le rendement est de 5% net de frais de gestion. Les frais de souscription sont de 10% (imputés à la sortie). La SCPI a une durée de vie de 15 ans.

♦ Revenus générés par les parts de SCPI : 10 000€
♦ Impôt généré par le revenu des parts (30%) : 3 000€
♦ Prélèvements sociaux générés par les parts de SCPI (17.2%) : 1 720€
◊ Gain de revenu net annuel : 5 380€

SCPI fiscales

Les SCPI dites « fiscales » détiennent un patrimoine essentiellement composé d’immeubles à usage d’habitation. Elles n’ont pas pour but de générer des loyers importants mais permettent aux investisseurs, comme leur nom l’indique, de bénéficier de certains avantages fiscaux afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier d’habitation à usage locatif. L’investissement dans des SCPI fiscales est préconisé pour les contribuables qui sont fortement imposés car l’objectif de ces produits est de limiter son imposition :

• Soit directement par une réduction de l’impôt : à travers des dispositifs tels que la loi Pinel ou la loi Malraux ;
• Soit par une baisse du revenu imposable : à travers les SCPI de déficit foncier ou encore le régime spécifique des Monuments Historiques.

Sauf exception, les SCPI fiscales délivrent un coupon moins élevé que les SCPI de rendement, mais la performance globale nette de l’investissement est boostée par les avantages fiscaux, selon le dispositif choisi et la situation personnelle du contribuable.

La liquidité des parts de SCPI fiscales, c’est-à-dire la possibilité d’acheter ou vendre ses parts facilement, est faible car l’avantage fiscal ne bénéficie en principe qu’au primo-acquéreur. La SCPI ne garantit pas la vente de parts et pour récupérer son capital, l’investisseur doit souvent attendre que la société vende le patrimoine immobilier (risque de perte en capital) et qu’elle soit dissoute.

Déficit foncier

Les SCPI dites « déficit foncier » acquièrent des biens nécessitant de lourds travaux de rénovation (réparation, entretien ou amélioration) en vue d’une mise en location. Les investisseurs peuvent ainsi déduire ces charges de leurs revenus fonciers et, à hauteur de 10 700 €, de leurs revenus globaux, sans que ces charges n’entrent dans le calcul lié au plafonnement des niches fiscales. Le déficit foncier non imputé sur les revenus fonciers est reportable sur les 10 années suivantes et si le revenu global est inférieur à 10 700 €, le déficit non imputé est reportable sur les 6 années suivantes.

Cette diminution de revenus entraine une baisse de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux et est à prendre en compte, le cas échéant, dans le calcul du plafonnement de l’IFI.

L’investissement dans des SCPI de déficit foncier est préconisé pour les contribuables qui sont fortement imposés (TMI 41% ou 45%), ou qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

A terme, soit dès que les travaux seront effectués, ils percevront des revenus réguliers issus des loyers.5