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Date de publication : 3 Sep 2024

Location meublée non professionnelle hors résidence services

Que vous souhaitiez préparer votre retraite, diversifier votre patrimoine ou encore augmenter votre revenu disponible, la location meublée non professionnelle (LMNP) hors résidence services permet de répondre à vos besoins. Cet investissement s’inscrivant dans une perspective moyen/long terme, il est impératif de se munir de toutes les informations nécessaires afin d’éviter toute déconvenue.

Avantages et inconvénients du LMNP

D’un point de vue économique et juridique

Avantages

Obtention de revenus locatifs réguliers faiblement fiscalisés,
Diversifications des actifs et des revenus,
Rendement locatif brut plus élevé que la location nue,
Régime juridique plus souple sauf location à usage de résidence principale,
Utilisation du crédit possible permettant ainsi de bénéficier de son effet de levier.

Inconvénients

Turnover locatif important ce qui implique donc une gestion locative plus importante et plus coûteuse,
Obligation d’équiper le logement,
Risques potentiels de location : vacance locative, impayés, etc…
Choix du bien minutieux : localisation, qualité de l’immeuble, demande locative du secteur….

Attention :

Dans le cas d’une location à destination de résidence principale, restez vigilant quant à d’éventuelles restrictions ou encadrements sur les loyers.

D’un point de vue fiscal

Avantages

Revenus faiblement fiscalisés (grâce notamment à la déduction de l’amortissement, des travaux ainsi que des frais d’acquisition).
Application du régime micro-BIC (avec application d’un abattement de 50 %) les 2 premières années et par la suite si les recettes de l’année N-2 ou N-1 n’excèdent pas 77 700 €
En cas de revente du bien, application du régime des plus-values immobilières des particuliers :
- Sans reprise des amortissements,
- Possibilité de bénéficier d’un abattement fixe de 15 % pour les frais liés aux travaux et de 7,5 % pour les dépenses d’acquisition.

Attention

Les seuils des recettes du régime micro-BIC sont différents pour les meublés de tourisme, la para-hôtellerie et les chambres d’hôtes.

Inconvénients

Obligations comptables et déclaratives : Nécessité de tenir une comptabilité d’engagement et donc taxation de loyer fictif en cas d’occupation par le loueur.
Déficit imputable seulement sur les revenus de location meublée de l’année en cours ou des 10 années suivantes.
Taxation d’un profit exceptionnel en cas de versement d’une assurance décès (suite à l’extinction du crédit).
Exonération de TVA et donc pas de droit à déduction.

Principes

Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée s’adresse aux individus qui souhaitent diversifier leurs investissements et leurs sources de revenus, ou simplement obtenir un revenu supplémentaire tout en optimisant leur fiscalité.
Ce type de location implique de mettre à disposition un ou plusieurs logements équipés de manière à permettre à un locataire de s’y installer et d’y vivre confortablement avec ses seules affaires personnelles.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.

Location meublée, un investissement pour qui ?

Situation professionnelle du contribuable

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Les professions réglementées (comme les notaires, avocats, experts-comptables, médecins, pharmaciens, etc.) ainsi que les fonctionnaires peuvent exercer cette activité sans restriction. Toutefois, il est important de rester vigilant lorsqu’on exerce cette activité par le biais d’une société (telle qu’une SNC ou en tant que mandataire social).

Situation fiscale

Taux marginal d’imposition

Louer un bien meublé peut réduire le revenu imposable associé à cette activité. Cela ne vise pas à obtenir une réduction d’impôt ou à créer un déficit déductible du revenu global. La location meublée permet de bénéficier du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est plus avantageux que celui des revenus fonciers, et ainsi de réduire le revenu imposable du contribuable.
Ce dispositif s’adresse donc particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés, le gain étant proportionnel au taux marginal d’imposition de la personne considérée.

Le saviez-vous?

La réduction du revenu imposable entraîne également une réduction de la base de calcul des prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2 %.

Analyse de la situation fiscale existante

L’activité de location meublée peut affecter votre situation fiscale de plusieurs façons :

Transformation d’une location nue en location meublée : Assurez-vous de ne pas avoir déduit de déficit foncier de votre revenu global au cours des trois dernières années, car cela entraînerait la remise en cause de cette déduction.
Si vous exercez déjà une activité relevant de la catégorie des BIC : Assurez-vous de bien comprendre les implications fiscales spécifiques à votre situation.

L’augmentation des recettes dans cette catégorie d’imposition peut vous faire perdre le bénéfice du régime micro-BIC. En outre, si vous dépassez les plafonds pour bénéficier du régime micro-BIC, tous vos revenus BIC seront soumis au régime réel.

Les conseils de PCA Patrimoine

Les revenus générés par l’activité de location immobilière peuvent avoir un impact important sur votre fiscalité. Il est donc nécessaire d’être accompagné par des experts et nos conseillers en gestion de patrimoine sauront vous guider. N’hésitez pas à les contacter !

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