SCPI en démembrement : pourquoi s’y intéresser ?

Vous cherchez à générer des revenus supplémentaires pour votre retraite tout en diminuant vos impôts ? Le démembrement de parts de SCPI pourrait être une solution intéressante. Explorons ensemble cet outil patrimonial aux multiples facettes !

SCPI en démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant d’aller plus loin, il est essentiel de rappeler ce qu’est une SCPI. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). La société de gestion mutualise l’épargne de plusieurs investisseurs pour acquérir des actifs immobiliers de qualité, généralement des biens professionnels tels que des commerces ou des bureaux.

Le principal avantage pour les investisseurs est de développer un patrimoine immobilier avec un budget réduit et sans les contraintes de gestion. En effet, la société de gestion s’occupe de tout (achat, entretien, recherche de locataires, gestion administrative) en échange de frais de gestion. De plus, l’achat de parts de SCPI peut être financé à crédit.
Malgré des frais de gestion annuels relativement élevés (entre 10 et 12 %), les parts de SCPI offrent un rendement potentiel attrayant, avec une moyenne de 4,52 % en 2023 (source : pierrepapier.fr) et pouvant aller jusqu’à 7% (source francescpi.com).

L’avantage du démembrement

Nous nous concentrons aujourd’hui sur les SCPI en démembrement. Mais qu’est-ce que cela signifie ?
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété permet de posséder les parts de SCPI, tandis que l’usufruit permet de percevoir les revenus générés par ces parts.
Cette technique intéresse particulièrement les investisseurs fortement imposés, car elle permet de développer un patrimoine sans augmenter les impôts, tout en préparant des revenus complémentaires pour la retraite.

La détention de la nue-propriété de parts de SCPI

L’acquéreur de parts de SCPI en démembrement s’intéresse généralement à la nue-propriété, car elle offre plusieurs avantages :

La nue-propriété n’offre pas de revenus pendant la durée du démembrement, donc pas d’impôt sur le revenu.
Le démembrement permet de bénéficier d’une décote sur les parts, pouvant varier entre 20 et 40 % selon la durée du démembrement et la SCPI choisie, grâce à une « clé de répartition ».
En tant que nu-propriétaire, les parts de SCPI ne doivent pas être déclarées à l’IFI. C’est l’usufruitier qui doit déclarer ses parts.

En général, la durée d’une SCPI en démembrement se situe entre 5 et 15 ans. Plus la durée est longue, plus la décote est intéressante. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts et peut ainsi bénéficier de revenus supplémentaires. Il est également possible de vendre les parts pour profiter de la plus-value, bien que les frais de cession soient élevés et que la plus-value soit calculée sur le prix d’achat en pleine propriété.

Bon à savoir :

Les plus-values sont non imposables après 21 ans de détention des parts.
L’exonération des prélèvements sociaux est totale après 30 ans de détention des parts.

La détention de l’usufruit de parts de SCPI

Détenir l’usufruit de parts de SCPI peut être intéressant pour les personnes souhaitant obtenir des revenus supplémentaires sur une période donnée. En effet, pour les entreprises ou les particuliers ayant besoin de renforcer leur trésorerie temporairement, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI permet de générer des revenus sans mobiliser une somme importante sur le long terme.
De plus, l’acquisition de l’usufruit peut être une stratégie pour optimiser la gestion du patrimoine familial.

Par exemple :

Un parent peut acheter l’usufruit de parts de SCPI et attribuer la nue-propriété à ses enfants, permettant ainsi de préparer une transmission de patrimoine à moindre coût fiscal tout en percevant des revenus complémentaires.
Un parent peut attribuer l’usufruit de parts de SCPI à un enfant afin de lui procurer des revenus durant sa période d’études.

Il est important de noter qu’au terme du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le détenteur de l’usufruit ne percevra plus les revenus. Ceux-ci seront perçus par le nu-propriétaire qui deviendra plein-propriétaire des parts de SCPI.

Dans quels cas utiliser les SCPI en démembrement ?

Pour éviter l’IFI

Le démembrement de SCPI peut être avantageux pour les personnes très fortunées, leur permettant d’éviter l’IFI pendant la durée du démembrement tout en continuant à développer leur patrimoine. C’est l’usufruitier qui doit déclarer les parts de SCPI dans son revenu, pas le nu-propriétaire. Pour les personnes fortunées, l’absence de revenus durant le démembrement n’est pas un problème et l’impôt sur le revenu n’est pas impacté.

Pour profiter d’une décote du prix de la part allant jusqu’à 40 %

Investir dans des parts de SCPI en démembrement permet de bénéficier d’une décote pouvant atteindre 40 %. À la fin du démembrement, la valeur des parts sera bien plus élevée que la valeur initiale. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante, ce qui en fait une stratégie efficace pour développer son patrimoine à moindre coût.

Pour anticiper votre transmission

Il est possible de transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants tout en conservant l’usufruit. En restant usufruitier, vous continuez à percevoir les loyers, donc des revenus complémentaires. Offrir la nue-propriété à vos enfants est une excellente manière d’anticiper votre succession et de réduire les droits de succession.

Pour obtenir des revenus complémentaires

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de bénéficier de revenus supplémentaires pendant la période du démembrement. L’usufruitier perçoit immédiatement les revenus générés par les parts de SCPI, ce qui est idéal pour ceux qui cherchent à obtenir des revenus complémentaires à court terme.

Et la fiscalité des SCPI en démembrement dans tout ça ?

Pour le nu-propriétaire : aucune déclaration à faire tant que le démembrement est en cours. La fiscalité est donc nulle.
Pour l’usufruitier : les revenus fonciers doivent être déclarés, ainsi que les prélèvements sociaux. De plus, l’usufruitier doit déclarer les parts de SCPI s’il est assujetti à l’IFI.

Les conseils de PCA Patrimoine

Si vous souhaitez profiter des avantages d’une SCPI en démembrement, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous. Un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) vous recontactera dans les plus brefs délais.

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