Gestion de patrimoine : le démembrement de propriété

La gestion patrimoniale à travers le démembrement de propriété nécessite une expertise approfondie des droits à acquitter, des calculs spécifiques et une approche méthodique.

Lorsqu’il s’agit d’un usufruit à terme fixe, la valorisation de l’usufruit est forfaitairement établie à 23 % de la pleine propriété du bien pour chaque période décennale. Cependant, l’intervention d’un notaire devient incontournable lors d’une donation portant sur des droits démembrés. Les droits afférents sont calculés selon le tarif en vigueur au jour de la donation, en conformité avec ceux appliqués aux donations en pleine propriété.

Le barème de calcul des droits dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire, mais ces droits sont déterminés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété (ou de l’usufruit transmis dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit), intrinsèquement inférieure à celle de la pleine propriété.

Le barème usufruit/nue-propriété

Il est basé sur l’âge de l’usufruitier :

De 41 à 50 ans : usufruit 60%, nue-propriété 40%
De 51 à 60 ans : usufruit 50%, nue-propriété 50%
De 61 à 70 ans : usufruit 40%, nue-propriété 60%
De 71 à 80 ans : usufruit 30%, nue-propriété 70%
De 81 à 90 ans : usufruit 20%, nue-propriété 80%
Au-delà de 91 ans : usufruit 10%, nue-propriété 90%

Dans le cas d’un usufruit viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par un barème lié à l’âge du donateur au jour de la donation. À mesure que l’âge progresse, la valeur de la nue-propriété augmente tandis que celle de l’usufruit diminue. Par exemple, pour une donation en nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la moitié de la valeur du bien si le donateur a entre 51 et 60 ans, avec une progression de 10 points par décennie.

Usufruit à terme fixe

En ce qui concerne l’usufruit à terme fixe, évalué à 23 % de la pleine propriété pour chaque décennie, l’âge du donateur ne joue aucun rôle. Il est toutefois essentiel de noter qu’un usufruit temporaire ne peut pas excéder la valeur d’un usufruit viager. Ainsi, si un donateur de 62 ans consent une donation temporaire d’usufruit sur douze ans, cet usufruit sera évalué à 40 % de la pleine propriété, et non à 46 % (deux fois 23 %).

Exemples d’utilisation du démembrement de propriété
Illustrons ces concepts à travers des exemples concrets :

Supposons qu’un parent de 60 ans offre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 300 000 euros à son enfant. Évaluée à 150 000 euros, après l’abattement de 100 000 euros entre parents et enfants, les droits s’élèvent à 8 194 euros au lieu de 38 194 euros pour une donation en pleine propriété.
De même, une donation temporaire d’usufruit sur neuf ans pour un bien de 300 000 euros n’engendre aucun droit à payer pour l’enfant après l’application de l’abattement de 100 000 euros.

Les conseils de PCA Patrimoine

En somme, la démarche du démembrement de propriété, tout en impliquant des aspects complexes, offre des possibilités intéressantes en matière de gestion patrimoniale. Une compréhension approfondie des mécanismes, des barèmes et des implications légales est indispensable pour maximiser les avantages de cette stratégie dans le cadre d’une planification successorale efficace. N’hésitez pas à contacter nos conseillers en gestion de patrimoine, ils vous assisteront dans toute vos démarches patrimoniales.

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